+38(044) 586-77-77; +38(098) 586-77-77 office@ov-partners.com

Спеціально для “ЮРИСТ&ЗАКОН”

Питання спадкування завжди були і є актуальними. За своєю природою спадкування є переходом прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). До складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Ці положення визначені ст.ст.1216 та 1218 Цивільного кодексу України.

Доволі частими є випадки, коли спадкодавці самочинно здійснювали будівництво житлових будинків, будівель, споруд. Також на свій власний розсуд здійснювали добудови до житлових будинків, господарських споруд. Але фактично документи, що є в наявності, не відповідають дійсному нерухомому майну.

Перед спадкоємцями постає ряд питань. І найголовніше – як прийняти спадщину на самочинне будівництво?

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України, самочинним є будівництво житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна у разі:

  • якщо їх збудовано (будують) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво;
  • якщо їх збудовано (будують) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
  • якщо їх збудовано (будують) без відповідного документу, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту;
  • якщо їх збудовано (будують) з істотним порушенням будівельних норм і правил.

За наявності хоча б однієї з трьох зазначених вище ознак об’єкт нерухомості є самочинним.

За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Його не може бути відчужено, успадковано, на нього не може бути звернено стягнення за виконавчими документуми, накладено арешт, у тому числі здійснено продаж з прилюдних торгів.

З огляду на вказане, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Не набувають такого права і спадкоємці цих осіб.

Згідно зі ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності є набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 Цивільного кодексу України (ч.ч. 1 та 2) регулює питання набуття права власності на новостворене майно та об’єкти незавершеного будівництва. Право власності на нову річ, виготовлену (створену) особою, вона набуває, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухоме майно, відповідно до закону, підлягає державній реєстрації, воно виникає з моменту державної реєстрації.

Частиною 3 ст. 331 Цивільного кодексу України визначено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Зауважу, що всі об’єкти нерухомого майна з огляду на свою специфіку після завершення будівництва підлягають прийняттю в експлуатацію та державній реєстрації.

Для того щоб самочинне будівництво стало об’єктом права власності, спадкоємець повинен вчинити дії, необхідні для набуття права власності на визначене нерухоме майно.

На цей час діє спрощений порядок проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію об’єктів із незначними наслідками (СС1), збудованих на земельних ділянках відповідного цільового призначення без дозвільного документу на виконання будівельних робіт (так звана «будівельна амністія»).

Що це означає?

31 серпня 2018 року Мінрегіоном був затверджений відповідний Порядок, який дає можливість ввести в експлуатацію, зокрема, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, за умови, що їх збудовано на земельній ділянці відповідного цільового призначення.

Спадкоємець (або вповноважена ним особа) подає до органу державного архітектурно-будівельного контролю (ДІАМ) за місцезнаходженням такого об’єкта, або особисто через ЦНАП, або засобами поштового зв’язку, або в електронному вигляді через портал ДІЯ заяву у вигляді заповненої декларації про готовність до експлуатації.

До заяви потрібно додати:

  • копію документу, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою відповідного цільового призначення, на якій розміщено об’єкт;
  • копія технічного паспорта, складеного до 01 грудня 2021 року, відомості про який внесено виконавцем до Реєстру будівельної діяльності.

Прийняття в експлуатацію здійснюється безоплатно органом державного архітектурно-будівельного контролю протягом 10 робочих днів із дня подання відповідної заяви, засвідчених копій документів на землю, технічного паспорту і примірника заповненої декларації про готовність об’єкту до експлуатації (а у випадках, коли площа господарських будівель та споруд перевищує 100 кв.м, замовник має додатково подати звіт про проведення технічного обстеження).

У разі отримання відмови у особи виникає реальне право на звернення до суду з відповідним позовом.

Звертаю увагу, що сьогодні «будівельна амністія» є безкоштовною (мова йде про відсутність офіційних платежів, мита, зборів тощо; є лише необхідність замовити та оплатити технічний паспорт і, в деяких випадках, технічний звіт). Але, в цьому році все може кардинально змінитись. Скандальний законопроєкт про реформу містобудування № 5655 може змінити правила гри, і «будівельна амністія» стане платною. Планують запровадити адміністративний збір в розмірі 19 000 грн за реєстрацію відповідної декларації, також передбачити можливе стягнення штрафів, які сягатимуть від 4 250 грн.

Отже, дуже ймовірно, що оформлення об’єктів з «будівельною амністією в 2023 році вартуватиме його замовникам від 23 000 грн (не рахуючи вартості технічного паспорту), а можливо, і більше. На цей час законопроєкт перебуває на підписанні у Президента, а отже не набрав чинності, а тому є шанс, що Президент візьме до уваги зауваження місцевого самоврядування та мешканців громад і до нього буде внесено відповідні поправки.

Отже, доходимо висновку, що у випадках, коли будівництво об’єктів було здійснено самочинно (тобто без отримання необхідних дозвільних документів), права спадкодавця на такі об’єкти (які ще не стали нерухомим майном) не входять до спадкової маси та не переходять до спадкоємців!

Якщо ж об’єкт будівництва спадкодавець не завершив, або об’єкт не було прийнято в експлуатацію, або право власності не було за ним зареєстроване, але, найголовніше, будівництво об’єкта нерухомого майна здійснювалося згідно із законом, то до складу спадщини входять усі належні спадкодавцеві, як забудовнику, права та обов’язки, а саме: право власності на будівельні матеріали та обладнання, використані спадкодавцем у процесі цього будівництва; право завершити будівництво (як правонаступник спадкодавця – замінений у порядку спадкування забудовник); право передати від свого імені для прийняття в експлуатацію завершений будівництвом об’єкт; право зареєструвати право власності на своє ім’я.

У таких випадках спадкоємець звертається до суду з позовом про визнання за ним майнових прав забудовника як таких, що входять до складу спадщини.

Підсумовуючи, варто зауважити, що коло питань, які виникають під час спадкування нерухомості, не обмежуються викладеним вище та є в кожному окремому випадку індивідуальними. А тому відповідальні власники нерухомого майна повинні піклуватись про наявність всіх необхідних документів, щоб не втратити це майно для своїх спадкоємців.

Альона Комаровська, керівник практики будиництва і нерухомості, адвокат АО “Вдовичен та партнери”