Напередодні Верховна Рада підтримала законопроєкт 3279-д «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік». Серед усіх змін у бюджеті закладено фонд на боротьбу з COVID-19 в розмірі 64,9 млрд грн.
Запровадження карантину вже вплинуло на багато сфер господарської діяльності. Багато компаній в цей період не використовують орендовані офіси – перейшли на віддалений режим роботи, і їм доводиться вирішувати питання з орендною платою. Якщо з приватними орендодавцями домовиться легше, то зміна умов оренди державного і комунального майна пов’язана з безліччю нюансів.
Водночас ситуацію з коронавірусом уже визнали форс-мажором. Однак як цей статус працюватиме на практиці і як його трактуватимуть державні орендодавці, поки не відомо.
Що ж зміниться в таких орендних відносинах у зв’язку з введенням карантину і як бізнесу захистити свої права і інтереси в цій сфері, розповіла Mind юрист практики контрактного і корпоративного права АО «Вдовичен та партнери» Жанна Коваленко.
1 лютого 2020 року набрав чинності закон України «Про оренду державного та комунального майна» (закон про оренду). Документ має виключно рамковий характер, але містить низку новел, які повинні удосконалити наявні механізми передання державного і комунального майна в оренду. Як підкреслюють розробники, документ дозволить не тільки залучити широке коло інвесторів, але і посилити захист їх прав.
У свою чергу, для врегулювання самої процедури надання цього майна в оренду 3 березня 2020 року Кабінет Міністрів України затвердив Порядок передачі державного і комунального майна в оренду.
Але якщо закон про оренду і цей Порядок приймали «на благо» майбутніх орендарів, то що ж у цих документах йдеться про бізнес, який вже орендує державне або комунальне майно? І, що найбільш важливо сьогодні, чи захищають вони бізнес в разі виникнення форс-мажорних обставин або введення карантину?
Для того щоб власники бізнесу мали чітке розуміння, чи можна використовувати чинний закон для захисту своїх прав і законних інтересів, спочатку потрібно відповісти на питання: «Що ж буде з договірними відносинами, які виникли до моменту набрання ним чинності?». Давайте з’ясуємо.
Як продовжити чинні договори оренди з бізнесом
Закон передбачає можливість продовжити чинний договір оренди як в рамках проведення електронних аукціонів в електронній торговій системі (ЕТС), так і без їх проведення.
Так, без проведення аукціону можливо продовжити:
- договори оренди, укладені без проведення аукціону з суб’єктами, які визначені ч. 1-2 ст. 15 закону,
- договори, які укладені і продовжуються вперше з терміном оренди не більше п’яти років.
У разі, якщо сумлінному орендареві за процедурою «без проведення аукціону» було відмовлено в продовження терміну дії наявного договору оренди, то він має переважне право на укладення такого договору за результатами аукціону.
Водночас, якщо продовження договору оренди проходить в порядку аукціону, то чинний договір вважається продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону, або у випадках, коли за результатами аукціону об’єкт не був переданий в оренду (п. 153 Порядку).
При цьому продовження наявних договорів оренди здійснюється на тих самих умовах, на яких вони були укладені, але з урахуванням вимог нового закону про оренду і вимог Порядку.
Чи можливо продовжити тристоронні орендні договори
Закон про оренду не має прямої заборони на укладання тристоронніх договорів оренди. Разом з тим він чітко розділяє орендодавців за критеріями об’єкта оренди, виділяючи балансоутримувачів в окрему групу орендодавців.
Однак, відповідно до Порядку, якщо переможцем аукціону став діючий орендар, то між ним, орендодавцем і балансоутримувачем укладається додаткова угода про продовження договору оренди майна. Але балансоутримувач може відмовитися від укладення такої угоди. У цьому випадку воно полягає лише між двома сторонами.
Крім того, примірні договори оренди державного або комунального майна, передбачені законом, містять лише приблизний перелік умов. У зв’язку з цим, умови оренди потрібно відтворювати вже окремими договорами в конкретних правовідносинах.
Про реєстрацію чинних договорів оренди в ЕТС
Усі договори оренди, зміни і доповнення до них будуть публікуватися в ЕТС. Це положення стосується як договорів оренди, які укладені вперше, так і вже діючих договорів оренди. Але для останніх закон про оренду встановлює відстрочку – орендодавці повинні опублікувати їх в ЕТС протягом 24 місяців з моменту вступу закону в силу.
Закон про оренду вводиться в дію з 1 лютого 2020 року, а положення в частині роботи ЕТС – з 1 жовтня 2020 року. Відповідно, чинні договори оренди необхідно опублікувати в ЕТС до 1 жовтня 2022 року.
Що стосується термінів оприлюднення цих договорів, то вони скорочені. Діючі договори також повинні бути опубліковані на офіційних веб-сайтах орендодавців. Згідно Порядку, це повинно відбутися в місячний термін з моменту вступу в силу постанови КМУ, яким затверджений цей Порядок. Тому чинні договори оренди повинні бути опубліковані на офіційних веб-сайтах орендодавців до 3 квітня 2020 року.
Також органи місцевого самоврядування можуть своїм рішенням передбачити обов’язкове оприлюднення наявних договорів оренди в засобах масової інформації.
Про приховані ризики орендних договорів для бізнесу
Новий закон про оренду не тільки наділяє КМУ низкою повноважень, які дозволяють йому поза законом визначити умови здійснення управління об’єктами державної власності та правовий режим власності. Крім того, документ також дозволяє «довизначити» особливості передачі комунального майна в оренду на регіональному рівні, з урахуванням вимог і обмежень, передбачених законом про оренду і Порядком.
Крім того, відповідно до Порядку додаткові умови оренди майна розробляються орендодавцем на підставі пропозицій балансоутримувача, уповноваженого органу управління або за власною ініціативою орендодавця. Незважаючи на те, що перелік цих умов передбачено Порядком, він не є вичерпним.
Про захист бізнесу в разі виникнення форс-мажору або запроваджені карантину
Закон про оренду і Порядок не передбачає механізми захисту бізнесу за чинними договорами оренди при виникненні форс-мажору або запроваджені карантину.
У свою чергу, для захисту орендарів, у тому числі й тих, хто орендує державне або комунальне майно, був ухвалений антикризовий закон від 30 березня 2020 року № 540-IX, який закріплює порядок оплати оренди під час карантину.
Крім того, 13 квітня 2020 року було прийнято ще один закон (законопроєкт № 3279-д), з метою впровадження заходів з нейтралізації негативних наслідків поширення коронавірусу і підтримки економічної активності в країні, а також забезпечення ефективного використання коштів державного бюджету.
Однак ці документи самі по собі не захищають бізнес, оскільки в них закріплені виключно загальні положення, які в подальшому можна використовувати в договірних відносинах між суб’єктами, якщо вони врегулювали питання виникнення форс-мажорних обставин в укладеному між ними договорі.
У зв’язку з цим варто детально вивчити чинний договір оренди на предмет того, які його положення можуть захистити Ваш бізнес. Наприклад, його положення про звільнення орендаря від орендної плати за періоди, коли з незалежних від нього причин він не міг використовувати своє орендоване приміщення, або про зміну розміру орендної плати, то закони №540-IX і №3279- д зможуть посилити вашу позицію в процесі захисту ваших прав та законних інтересів.
Якщо ж такі пункти в ньому відсутні, варто звернутися до положень до ст. 762 Цивільного кодексу України (ЦК України). Але важливо пам’ятати, що і в разі посилання на вищезгадані закон, і в разі використання норм ЦК України в чинному договорі має бути передбачена можливість врегулювання відносин нормами чинного законодавства.
Про орендну плату за чинними договорами оренди в умовах форс-мажору або карантину
Законом № 540-IX було встановлено, що на час дії форс-мажорних обставин відповідно до закону орендодавець має право, але не зобов’язаний звільнити орендаря від сплати орендної плати в період карантину. Орендар, в свою чергу, має право вимагати зменшення або звільнення від сплати орендної плати у випадках, визначених ЦК України.
У такому випадку розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно орендованої площі) обсяг витрат, який наймодавець зробив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, та сплати вартості комунальних послуг.
Однак, дана норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які протягом дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна у своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори оренди майна, що належить територіальній громаді.
Додатково Фонд державного майна України ініціював тимчасові зміни порядку оплати оренди державного майна орендарями на час карантину. Проект відповідної постанови КМУ підготовлений і зараз винесений на громадське обговорення.
Незважаючи на те, що ця постанова ще не прийнята, сьогодні її положення як ніколи актуальні. Так, в проєкті цього документа пропонується знизити на 50% орендну плату для представників приватного бізнесу. Крім того, передбачена відстрочка виконання їх зобов’язань по сплаті, зменшеної на термін карантину, орендної плати до 1 вересня 2020 року.
Про відповідальність за порушення договірних зобов’язань в умовах карантину
Що стосується відповідальності за вже наявними договорами оренди в умовах карантину, тут знову-таки все індивідуально. Потрібно уважно вивчити чинний договір оренди, зокрема на предмет того, чи є карантин форс-мажорною обставиною, чи дозволяє він виконати зобов’язання за цим договором, який порядок підтвердження цієї обставини, від яких зобов’язань він звільняє сторону, на які терміни і т. д.
Але важливо розуміти, що якщо і можна уникнути відповідальності, то тільки на час дії карантину. Зобов’язання за чинним договором оренди потрібно буде виконати, але все терміни виконання продовжуються на період карантину.
Так, закон про оренду лише побічно захищає права і законні інтереси наявних орендарів. У свою чергу, в сьогоднішніх умовах переважну роль відіграють чинні договори оренди. Саме на них повинен спиратися бізнес для захисту своїх прав і законних інтересів.
Жанна Коваленко,
Спеціально для Mind.