Спеціально для “Юрист&Закон”
З 1 січня 2021 року почав діяти Закон України “Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збору даних та інформації, необхідних для декларування окремих об’єктів оподаткування” від 17.12.2020 року № 1117-IX, яким було внесено зміни до пп. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Податкового кодексу України (далі – ПКУ).
Тим самим істотно розширено економічні можливості бізнесу, оскільки змінено граничні площі нерухомості, які можуть надавати в оренду фізичні особи – підприємці (далі – ФОП).
Ці зміни стосуються лише ФОПів, що застосовують спрощену систему оподаткування, обліку та звітності й перебувають на ІІ та ІІІ групах єдиного податку. Платники податків I групи сюди не належать, адже відповідно до пп. 1 п. 291.4 ПКУ вони мають право здійснювати лише роздрібний продаж товарів із торговельних місць на ринках та/або надавати побутові послуги населенню. Натомість “оренда” у призмі податкового законодавства – це послуга (пп. 14.1.203 ПКУ), і вона не передбачена для І групи платників єдиного податку.
Отже, відтепер ФОП – платники єдиного податку ІІ – ІІІ груп можуть надавати в оренду житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 400 кв. м (раніше було 100), а також нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких тепер може сягати 900 кв. м (раніше було 300). Що ж до земельних ділянок, які можуть надавати в оренду ці ФОП, то гранична їхня площа залишилася незмінною – не більш як 0,2 гектара.
Тож Закон передбачає фактичне зменшення податкового навантаження для громадян, які офіційно надають в оренду нерухомість або бажають це зробити, і хоч це прямо й не прописано у змінах, проте стає очевидним, коли ми порівнюємо, наприклад, оподаткування орендного доходу громадянина без статусу ФОП та громадянина з таким статусом.
Пересічний громадянин, який не зареєстрований як ФОП – платник єдиного податку, має сплачувати з отриманого доходу від оренди нерухомості 18 % податку на доходи фізичних осіб та 1,5 % військового збору, що разом дає 19,5 % від суми орендної плати.
З іншого боку, ФОП – платники єдиного податку можуть сплачувати податки у значно меншому розмірі.
Для ІІ групи платників єдиного податку ставка становить 20 % від мінімальної заробітної плати на місяць. З 01.01.2021 єдиний податок для ФОП ІІ групи становить 1200 грн. Не забуваймо водночас про обмеження для платників єдиного податку ІІ групи: граничний обсяг доходу за 2021 рік не повинен перевищувати 5004000 грн на календарний рік, послуги оренди можна надавати лише населенню та платникам єдиного податку. Варто також зазначити, що платниками єдиного податку ІІ групи не можуть бути підприємці-рієлтори, тобто ті, хто надає посередницькі послуги оренди нерухомого майна (група 70.31 КВЕД-2005). Відповідно до чинного на сьогодні КВЕД-2010 зазначене обмеження поширюється на суб’єктів господарювання, які здійснюють діяльність згідно з кодом 68.31 “Агентства нерухомості”. Звичайних орендодавців це обмеження не стосується.
Для ІІІ групи платників єдиного податку ставка становить 5 % від отриманого доходу у вигляді орендної плати (у разі якщо ФОП не зареєстрований платником ПДВ) або 3 % від отриманого доходу (+ сплата ПДВ). І знов-таки законом також встановлено обмеження щодо отриманого доходу для ФОПа – платника єдиного податку ІІІ групи: не більше ніж 7002000 грн на календарний рік.
Водночас не забуваймо, що ФОПи – платники єдиного податку у 2021 році повинні сплачувати єдиний соціальний внесок у розмірі 1320 грн на місяць.
Отже, унаслідок унесених змін громадянин – власник нерухомого майна може ухвалити рішення й обрати, з урахуванням встановлених обмежень, найвигіднішу систему оподаткування: або зареєструватися як ФОП – платник єдиного податку, або, будучи зареєстрованим ФОП, перейти із загальної системи оподаткування на спрощену зі сплатою єдиного податку або змінити групу єдиного податку.
Безперечно, зменшення податкового тягаря є завжди сприятливим фактором у роботі бізнесу, проте в усьому є свої нюанси, які необхідно враховувати задля мінімізації не лише податкових, а й господарських ризиків, які залежать від того, про що домовилися орендодавець та орендар у договорі оренди.
Зокрема, як свідчить практика, під час оформлення орендних відносин, зокрема і з ФОП, недоліками, що впливають на “якість” укладеного договору оренди, є:
- не прописані чітко права й обов’язки сторін договору оренди;
- невирішення можливих спірних питань у разі припинення договірних відносин оренди за ініціативою однієї зі сторін. Наприклад, якщо орендар залишив своє майно в орендованому приміщенні після припинення договірних відносин;
- відсутність положень щодо відповідальності орендаря за зміну об’єкта оренди, дотримання пожежної безпеки, санітарно-епідемічних правил тощо;
- неузгодження порядку проведення ремонтів орендованих приміщень, відшкодування комунальних послуг орендарем тощо.
Таких недоліків договору оренди можливо уникнути, якщо не просто “гуглити” договір оренди, а поставитися відповідально до його укладення після отримання необхідних консультацій від юриста.
Резюмуючи викладене, зазначимо, що у 2021 році законодавець збільшив у кілька разів для ФОПів платників єдиного податку граничні площі нерухомого майна для надання в оренду, що, безперечно, позитивно вплине на діяльність ФОПів та їх взаємодію з рештою бізнесу. Крім того, можна очікувати на істотне збільшення зареєстрованих ФОПів і зростання їхнього задекларованого доходу внаслідок надання послуг оренди. Але потрібно пам’ятати, що підприємницька діяльність – це діяльність на власний ризик, тож його варто прораховувати наперед.
Максим Костенко, молодший юрист
АО “Вдовичен та партнери”