+38(044) 586-77-77; +38(098) 586-77-77 office@ov-partners.com

Сучасний бізнес неможливо уявити без орендних відносин. Договір оренди є інструментом для розвитку бізнесу, удосконалення бізнес-процесів, а також оптимізації податкового навантаження. Водночас такий договір може стати джерелом проблем, спорів і конфліктів.

У цій статті спробуємо проаналізувати такі питання: які умови повинен містити сучасний договір оренди нерухомості та що важливо не забути під час узгодження його змісту, аби створити безпечні передумови для ведення бізнесу.

Істотні умови договору

 На практиці ми досить часто стикаємося із ситуаціями, за яких у договорах оренди немає всіх необхідних істотних умов. Так, важливо звернути увагу на те, що Цивільний кодекс України (далі –  ЦК України) оперує поняттям “договір найму”, а Господарський кодекс України (далі – ГК України) – поняттям “договір оренди”. За своєю сутністю це є тотожні назви одного й того самого документа. Але з погляду вимог до істотних умов, які повинні містити зазначені договори, цивільне й господарське законодавство суттєво різняться.

Зокрема, згідно з вимогами ЦК України договір найму повинен обов’язково містити умови про його предмет і ціну. Принагідно зазначимо, що договір найму може й не містити строку оренди. У такому разі його вважатимуть таким, що укладений на невизначений строк, і кожна зі сторін може від нього відмовитися, повідомивши про це за три місяці (для оренди нерухомого майна).

Однак, якщо договір оренди укладають суб’єкти господарських відносин (тобто юридичні особи, підприємці), то сторони мають передусім керуватися вимогами ст. 284 ГК  України.  Вона  передбачає, що істотними умовами договору оренди є:

  • об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), оцінку об’єкта оренди здійснюють саме за відновною вартістю;
  • строк, на який укладають договір оренди;
  • орендна плата з урахуванням її індексації;
  • порядок використання амортизаційних відрахувань;
  • порядок відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Якщо немає цих умов, договір оренди вважатимуть узагалі неукладеним, що може слугувати підставою для виселення орендаря, створення перешкод орендарю в доступі до його майна, проблем з контролюючими органами.

Об’єкт оренди необхідно розписувати точно й повно відповідно до правовстановлюючих документів із метою недопущення надалі виникнення спорів, а що ж саме передано в оренду.

Під час визначення питання щодо зазначення вартості майна з урахуванням індексації доречно зазначати відновну вартість із прив’язкою до еквівалента в доларах США, оскільки ринок нерухомості в Україні фактично оцінюють у цій валюті.

Для врегулювання питання щодо індексації орендної плати важливо розуміти, що чіткого механізму індексації на сьогодні нормативно не запроваджено. Багато хто закріплює ціну орендної плати в еквіваленті до курсу долара США станом на перше число звітного місяця чи на дату оплати. І саме таку модель визначають як індексацію орендної плати. На нашу думку,  такий підхід можна застосовувати, хоча він і не є коректним, оскільки індексацію орендної плати належить здійснювати згідно з показниками інфляції, які надає Держстат, а також щомісячно розмір орендної плати переглядати з урахуванням цих показників. Проте вказане питання є спірним, і судова практика не дає на нього однозначної відповіді. Тож у договорі оренди також можна визначити, що орендна  плата становить певну суму, яку зазначають з урахуванням індексації. Щороку  сторони  мають  право переглядати розмір орендної плати залежно від зміни показників інфляції, зміни витрат, податкових платежів тощо.

Здебільшого амортизацію нараховує й застосовує саме орендодавець. Для орендарів право на амортизацію застосовують лише в частині здійснених поліпшень об’єкта оренди.

Щодо питання відновлення орендованого майна та порядку його повернення, то сторони мають право самостійно визначити вимоги, які їх влаштують. За замовчуванням орендоване майно повертають орендодавцю в первинному стані з урахуванням його нормального зносу. Водночас сторони можуть застосувати будь-які варіанти. Наприклад, якщо орендарю  надано  право  проводити перепланування приміщення, то воно може бути повернено з урахуванням здійснених перепланувань. Повернення приміщення доцільно робити з попереднім його оглядом у  складі  комісії з представників обох сторін. Якщо приміщення не відповідатиме стану, який вимагається згідно з договором, необхідно встановити порядок визначення розміру відшкодування.

Наголошуємо на тому, що зазначені істотні умови обов’язково мають бути передбачені в договорі.

Строк оренди та строк дії договору оренди

 Також важливо розрізняти ці два поняття. Так, під строком оренди розуміють строк, протягом якого орендар має право користуватися майном і користується ним. Строк дії договору – це строк, протягом якого діє договір оренди. Він є поняттям ширшим, аніж строк оренди. У сторін може виникати низка взаємних прав й обов’язків ще до настання строку оренди або  після  його  закінчення, а тому це питання може мати важливе значення. Тож рекомендуємо в  договорах  оренди зазначати окремо строк оренди та строк дії договору. Нагадуємо, що згідно зі ст. 793 ЦК України договір найму будівлі  або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три  роки й більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, що підлягає нотаріальному посвідченню в разі, якщо його укладено за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років.

Страхування об’єкта оренди

Рекомендуємо в договорах оренди передбачити можливість страхування  орендарем  об’єкта  оренди від ризиків випадкового знищення чи пошкодження. І тут варто пам’ятати, що вигодоодержувачем у будь-якому разі буде безпосередньо власник об’єкта оренди. Саме тому в договорі доцільно зазначати, що в разі руйнування чи пошкодження об’єкта оренди орендодавець   за виплатою відшкодування звертається до страховика, а не до орендаря.

Відповідальність за функціонування мереж

 Як окреме питання необхідно врегулювати, хто саме несе відповідальність за належне функціонування мереж (водопостачання, електропостачання, теплопостачання тощо)  і  відповідатиме в разі настання аварійної ситуації. Якщо таку відповідальність покладено на орендодавця, то йому має бути надано можливість безперешкодного доступу до приміщень для контролю за станом мереж. У разі ж покладення відповідальності на орендаря йому  має  бути надано право проводити ремонтні роботи мереж, а також доступ до технічної документації.

Відповідальність за протипожежний стан

 Окремим пунктом рекомендуємо зазначити застереження, на яку сторону покладають відповідальність за дотримання вимог протипожежної безпеки в орендованих приміщеннях.

Процедура примусового виселення

 На практиці в орендних правовідносинах до найпоширеніших спорів належать позовні вимоги про звільнення орендованого приміщення. Тож актуальним є внесення до умов договорів оренди погодженої обома сторонами процедури примусового виселення орендаря з приміщень без звернення до суду. Зокрема, можуть бути застосовані механізми  блокування  доступу  орендаря, його персоналу й відвідувачів до об’єкта оренди в разі закінчення строку оренди чи строку дії договору, передання наявного в приміщенні майна орендаря на відповідальне зберігання або його притримання до моменту повного виконання орендарем грошових зобов’язань. На практиці такі умови значно зменшують не лише строки вирішення спорів щодо виселення,  а  й  узагалі  мінімізують ризики їх виникнення. Окремо варто також передбачити й процедуру звільнення орендованого майна, якщо орендодавець ухиляється від його прийняття та від підписання акта приймання-передання.

Процедура розірвання договору оренди в односторонньому порядку

 На сьогодні однією із стандартних умов договорів оренди є умова про можливість одностороннього розірвання договору оренди. У такому разі варто пам’ятати, що згідно з приписами ст.  291  ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. На підставі цієї норми в багатьох випадках суди визнають договори оренди такими, що продовжують діяти, і відмовляють в односторонньому розірванні договору,  якщо це не зумовлено істотним порушенням умов договору.  А втім, є й поширена судова практика, яка засвідчує, що суди застосовують умови договору  з правом за ініціативою однієї зі сторін розірвати договір фактично в односторонньому порядку, оскільки сторони добровільно домовилися про такий порядок розірвання договору,  у зв’язку із чим  це не варто вважати односторонньою відмовою від договору. Отже, на нашу думку, це питання є одним із найбільш спірних у питаннях оренди. Ми рекомендуємо докладно описувати процедуру розірвання договору за ініціативою однієї зі сторін, уникаючи словосполучень на зразок “одностороння відмова від договору”, “розірвати в односторонньому порядку” тощо. Якщо ж ідеться про розірвання договору за наявності порушення, то доцільно також як підставу для розірвання договору зазначати, що це є різновидом оперативно-господарських санкцій відповідно до ст. 236 ГК України. Зважаючи на судову практику, таке застереження покращує подальші судові перспективи для потерпілої від порушення сторони.

Таким чином, за умови якісного опрацювання договору оренди він стає важливим інструментом юридичного захисту бізнесу як для орендодавця, так і для орендаря.

 

Андрій Молчанов, молодший партнер,
керівник практики контрактного права, адвокат
АО “Вдовичен та партнери”

Спеціально для “Юрист & Закон”