+38(044) 586-77-77; +38(098) 586-77-77 office@ov-partners.com

Современный бизнес невозможно представить без арендных отношений. Договор аренды является инструментом для развития бизнеса, совершенствования бизнес-процессов, а также оптимизации налоговой нагрузки. Вместе с тем такой договор может стать источником проблем, споров и конфликтов.

 В этой статье попробуем проанализировать следующие вопросы: какие условия должен содержать современный договор аренды недвижимости и что важно не забыть при согласовании его содержания, чтобы создать безопасные предпосылки для ведения бизнеса.

Существенные условия договора

На практике мы довольно часто сталкиваемся с ситуациями, при которых в договорах аренды нет всех необходимых существенных условий. Так, важно обратить внимание на то, что Гражданский кодекс Украины (далее – ГК Украины) оперирует понятием “договор найма”, а Хозяйственный кодекс Украины (далее – ХК Украины) – понятием “договор аренды”. По своей сути это тождественные названия одного и того же документа. Но с точки зрения требований к существенным условиям, которые должны содержать указанные договоры, гражданское и хозяйственное законодательство существенно различаются.

В частности, согласно требованиям ГК Украины договор найма должен обязательно содержать условия о его предмете и цене. Попутно отметим, что договор найма может и не содержать срока аренды. В таком случае его будут считать заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон может от него отказаться, сообщив об этом за три месяца (для аренды недвижимого имущества).

 Однако если договор аренды заключают субъекты хозяйственных отношений (то есть юридические лица, предприниматели), стороны должны прежде всего руководствоваться требованиями ст. 284 ХК Украины. Она предусматривает, что существенными условиями договора аренды являются:

  • объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации), оценку объекта аренды осуществляют именно по восстановительной стоимости;
  • срок, на который заключается договор аренды;
  • арендная плата с учетом ее индексации;
  • порядок использования амортизационных отчислений;
  • порядок восстановления арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Если нет этих условий, договор аренды будет считаться вообще незаключенным, что может служить основанием для выселения арендатора, создания препятствий арендатору в доступе к его имуществу, проблем с контролирующими органами.

Объект аренды необходимо описывать точно и полно согласно правоустанавливающих документов с целью недопущения в дальнейшем возникновения споров, а что же именно передано в аренду.

При определении стоимости имущества с учетом индексации уместно указать восстановительную стоимость с привязкой к эквиваленту в долларах США, поскольку рынок недвижимости в Украине фактически оценивают в этой валюте.

Для урегулирования вопроса об индексации арендной платы важно понимать, что четкий механизм индексации на сегодня нормативно не введен. Многие привязывают размер арендной платы к курсу доллара США по состоянию на первое число отчетного месяца или на дату оплаты в гривневом эквиваленте. И именно такую модель определяют как индексацию арендной платы. По нашему мнению, такой подход можно применять, хотя он и не является корректным, поскольку индексацию арендной платы следует осуществлять в соответствии с показателями инфляции, которые предоставляет Госстат, а также ежемесячно пересматривать размер арендной платы с учетом этих показателей. Однако это вопрос спорный и судебная практика не дает на него однозначного ответа. Поэтому в договоре аренды можно определить, что арендная плата составляет определенную сумму, которую указывают с учетом индексации. Ежегодно стороны имеют право пересматривать размер арендной платы в зависимости от изменения показателей инфляции, изменения расходов, налоговых платежей и тому подобного.

В основном амортизацию начисляет и применяет именно арендодатель. Для арендаторов право на амортизацию применяют только в части произведенных улучшений объекта аренды.

Что касается восстановления арендованного имущества и порядка его возвращения, стороны вправе самостоятельно определить требования, которые их устроят. По умолчанию арендованное имущество возвращают арендодателю в первоначальном состоянии с учетом его нормального износа. В то же время стороны могут применить любые варианты. Например, если арендатору предоставлено право перепланировать помещение, оно может быть возвращено с учетом осуществленных перепланировок. Возврат помещения целесообразно делать с предварительным его осмотром комиссией, состоящей из представителей обеих сторон. Если помещение не будет соответствовать состоянию, предписанному договором, необходимо установить порядок определения размера возмещения.

Подчеркиваем, что указанные существенные условия обязательно должны быть предусмотрены в договоре.

Срок аренды и срок действия договора аренды

Также важно различать эти два понятия. Так, под сроком аренды понимают срок, в течение которого арендатор имеет право пользоваться имуществом и пользуется им. Срок действия договора – это срок, в течение которого действует договор аренды. Он является понятием более широким, чем срок аренды. У сторон может возникать ряд взаимных прав и обязанностей еще до наступления срока аренды или после его окончания, а потому этот вопрос может иметь важное значение. Поэтому рекомендуем в договорах аренды указывать отдельно срок аренды и срок действия договора. Напоминаем, что согласно ст. 793 ГК Украины договор найма здания или другого капитального сооружения (его отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному заверению, кроме договора, предметом которого является имущество государственной или коммунальной собственности, он подлежит нотариальному заверению в случае, если заключен по результатам электронного аукциона на срок более пяти лет.

Страхование объекта аренды

Рекомендуем в договорах аренды предусмотреть возможность страхования арендатором объекта аренды от рисков случайного уничтожения или повреждения. И здесь следует помнить, что выгодоприобретателем в любом случае будет непосредственно владелец объекта аренды. Именно поэтому в договоре целесообразно указывать, что в случае разрушения или повреждения объекта аренды арендодатель за выплатой возмещения обращается к страховщику, а не к арендатору.

Ответственность за функционирование сетей

Отдельным пунктом необходимо урегулировать, кто именно несет ответственность за надлежащее функционирование сетей (водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение и т.д.) и будет отвечать в случае наступления аварийной ситуации. Если такая ответственность возложена на арендодателя, ему должна быть предоставлена возможность беспрепятственного доступа в помещения для контроля за состоянием сетей. Если ответственность возложена на арендатора, ему должно быть предоставлено право проводить ремонтные работы сетей и доступ к технической документации.

Ответственность за противопожарное состояние

Рекомендуем выделить отдельным пунктом, на кого из сторон возложена ответственность за соблюдение требований противопожарной безопасности в арендованных помещениях.

Процедура принудительного выселения

На практике в арендных правоотношениях к наиболее распространенным спорам относятся исковые требования об освобождении арендованного помещения. Поэтому актуальным является внесение в условия договоров аренды согласованной обеими сторонами процедуры принудительного выселения арендатора из помещений без обращения в суд. В частности, могут быть применены механизмы блокировки доступа арендатора, его персонала и посетителей к объекту аренды в случае окончания срока аренды или срока действия договора, передачи имеющегося в помещении имущества арендатора на ответственное хранение или его удержания до момента полного выполнения арендатором денежных обязательств. На практике такие условия значительно уменьшают не только сроки разрешения споров о выселении, но и вообще минимизируют риски их возникновения. Отдельно стоит также предусмотреть и процедуру освобождения арендованного имущества, если арендодатель уклоняется от его принятия и от подписания акта приема-передачи.

Процедура расторжения договора аренды в одностороннем порядке

На сегодня одним из стандартных условий договоров аренды является условие о возможности одностороннего расторжения договора аренды. В таком случае следует помнить, что согласно предписаниям ст. 291 ХК Украины односторонний отказ от договора аренды не допускается. На основании этой нормы во многих случаях суды признают договоры аренды действующими и отказывают в одностороннем расторжении договора, если это не обусловлено существенным нарушением условий договора. Впрочем, распространена и другая судебная практика, когда суды применяют условия договора с правом по инициативе одной из сторон расторгнуть договор фактически в одностороннем порядке, поскольку стороны добровольно договорились о таком порядке расторжения договора, в связи с чем это не стоит считать односторонним отказом от договора. Итак, по нашему мнению, этот вопрос является одним из самых спорных в вопросах аренды. Мы рекомендуем подробно описывать процедуру расторжения договора по инициативе одной из сторон, избегая словосочетаний вроде “односторонний отказ от договора”, “разорвать в одностороннем порядке” и прочих. Если же речь идет о расторжении договора при наличии нарушения, то целесообразно также как основание для расторжения договора указывать, что это является разновидностью оперативно-хозяйственных санкций в соответствии со ст. 236 ХК Украины. Учитывая судебную практику, такая оговорка улучшает дальнейшие судебные перспективы для потерпевшей от нарушения стороны.

Таким образом, при условии качественной проработки договор аренды становится важным инструментом правовой защиты бизнеса как для арендодателя, так и для арендатора.

Андрей Молчанов,
младший партнер, руководитель практики контрактного права,

адвокат АО”Вдовичен и партнеры”

Специально для “Юрист & Закон”