У ніч з 30 на 31 березня 2020 року Верховна Рада України проголосувала за законопроєкт 2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Нормативним актом внесено зміни та доповнення до статей 130, 131, 143, 145 та розділу Х «Перехідних положень» Земельного кодексу України та статті 30 Закону України «Про державний земельний кадастр». Закон набирає чинності із 1 липня 2021 року.
На мою думку, це доволі революційний та прогресивний закон, проте його прийняття викликало у суспільстві безліч суперечок та провокативних висловлювань щодо «розграбування» України. Але ще більше з’явилося запитань у власників сільськогосподарських земель та тих, хто бажає придбати ділянку. Про основні новації та правила купівлі-продажу земель поговоримо у цій колонці.
Купити/продати
Закон, який вносить зміни до Земельного кодексу України і дозволяє купівлю-продаж земель с/г призначення, набирає чинності із 01 липня 2021 року.
Перше, й найголовніше те, що землю с/г призначення зможуть продати купувати чи продавати лише громадяни України, юридичні особи (підприємства, установи, організації), учасниками (акціонерами, пайовиками тощо) яких є виключно громадяни України або територіальні громади та держава, а також – безпосередньо самі територіальні громади та держава.
Іноземці та іноземні компанії не мають права купувати або продавати українську землю, якщо відповідний дозвіл не надасть їм всеукраїнський референдум.
До 1 січня 2024 року одна особа не зможе купити понад 100 га землі, а з 1 січня 2024 року – не більше 10 000 га землі.
Другий важливий аспект, це те, що не всю землю можна вільно продавати. До 1 січня 2024 року пайовики, які отримали землю у власність після розпаювання земель колгоспів та радгоспів та власники земель із цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства» (ті 2 га, які можна було отримати безкоштовно для таких цілей) не зможуть продати свої земельні ділянки юридичним особам (підприємствам, установам, організаціям).
Таку ділянку можна продати лише фізичним особам, або обміняти її на іншу з тією ж нормативною грошовою оцінкою із розбіжністю не більше 10%, або заповісти її будь-кому.
До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок с/г призначення не може бути нижчою за їх нормативну грошову оцінку.
Що робити, якщо Ви хочете продати землю після 1 липня 2021 року?
Якщо ви хочете продати свою земельну ділянку після 1 липня 2021 року, то маєте розуміти, що її продаж можливий шляхом укладення письмового договору купівлі-продажу, який підлягає нотаріальному посвідченню, а право власності – державній реєстрації. Нотаріальне посвідчення угоди буде проводитись за місцезнаходженням (місцем реєстрації) майна або однієї із сторін відповідного правочину.
Перше, що потрібно зробити – вивчити свої правовстановлюючі документи на ділянку та перевірити її цільове призначення, яке зазначається у державному акті про право власності на земельну ділянку, або у витязі із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Якщо у цих документах зазначено, що ви є власником паю або земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства та маєте намір продати її юридичній особі, доведеться почекати до 1 січня 2024 року.
Для продажу землі ви маєте мати певний обсяг документів, без яких ви не зможете укласти договір купівлі-продажу землі.
У продавця мають бути такі документи:
- документ про право власності на земельну ділянку та її цільове призначення;
- технічна документація із землеустрою, яку замовляє продавець земельної ділянки (виготовляється на підставі угоди із сертифікованим спеціалістом);
- документ про грошову оцінку земельної ділянки (виготовляють на підставі угоди сертифіковані спеціалісти);
- документ про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (видають органи Держгеокадастру);
- витяг із Державного земельного кадастру про присвоєння земельній ділянці кадастрового номера (видається державними реєстраторами Державного земельного кадастру);
- документи, які посвідчують та ідентифікують особу продавця.
Якщо ви бажаєте продати частину земельної ділянки с/г призначення, потрібно буде замовити та виготовити технічну документацію із землеустрою, якою будуть визначені межі поділу земельної ділянки на частини – ту, яку ви бажаєте залишити у своїй власності, і ту, яку бажаєте продати.
Покупцеві доведеться подати нотаріусу також значний обсяг документів, які дозволять набути право власності на землі с/г призначення.
На сьогодні Мін’юст України не вніс змін та доповнень до своїх нормативних актів, зокрема, до Порядку вчинення нотаріальних дій. Однак обсяг документів (інформації), які покупець зобов’язаний буде надати нотаріусу, визначений статтею 130 Земельного кодексу.
Покупець має надати нотаріусу такі документи:
- документ, який підтверджує українське громадянство;
- інформацію про неналежність до терористичних організацій (спосіб отримання такої інформації наразі законодавчо не визначений);
- документ, який підтверджує участь (як учасника, акціонера, пайовика) у юридичній особі, яка має у власності земельні ділянки с/г призначення. Це потрібно щоб не перевищити встановлену законом максимальну площу земель с/г призначення, які дозволено концентрувати в одних руках. Покупець має знати, що загальна площа належних йому земельних ділянок складається не тільки із земельних ділянок, які безпосередньо належать йому, але й з ділянок, які належать юридичній особі, в якій він є учасником (акціонером, пайовиком), пропорційно частці покупця у статутному капіталі такої юридичної особи);
- документи, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких буде придбано земельну ділянку. Проте, хто має видавати такі документи (інформацію) наразі не визначено;
- документи (інформацію) про не перебування особи під санкціями відповідно до Закону України «Про санкції».
Якщо покупцем земельної ділянки виступає юридична особа, то нотаріусу додатково надається наступна інформація про те, що юридична особа зареєстрована в Україні і не має у своєму складі бенефіціарів іноземних громадян, осіб без громадянства, осіб, які є громадянами (або юридичними особами) країни агресора чи країни окупанта, офшорних компаній.
Щодо тимчасової невизначеності у порядку та способах отримання документів при укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки с/г призначення, то Уряд має шість місяців з моменту набрання чинності Закону про ринок землі для приведення своїх нормативно-правових актів у відповідність із ним та врегулювання такої невизначеності.
Майте на увазі, розрахунки за договором купівлі-продажу земельної ділянки можуть проводитись виключно у безготівковій формі, тому і продавець, і покупець на дату укладення договору, повинні мати відкриті банківські рахунки, через які й будуть здійснені безготівкові операції.
Я не рекомендую штучно зменшувати реальну ціну договору купівлі-продажу земельної ділянки, коли меншу частину покупець сплачує безготівково, а іншу – віддає готівкою продавцю під розписку. У разі виникнення спору такі розписки та форми розрахунку за ними будуть незаконними.
Щодо орендарів та впливу на орендні відносини відкриття ринку землі
У зв’язку із відкриттям ринку землі, Закон передбачає переважне право при купівлі-продажу земельної ділянки. Недотримання переважного права може призвести до визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним.
Зауважу, що переважне право діє виключно щодо купівлі-продажу земельної ділянки. При інших способах відчуження землі, як то міна, дарування, продаж для суспільних потреб, переважне право не допускається.
Під час купівлі-продажу земельної ділянки переважне право на її придбання може бути передано іншій особі з обов’язковим письмовим повідомленням про це власника земельної ділянки.
Відповідно до Закону України «Про оренду землі» орендар не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу. Тобто, навіть якщо у договорі оренди передбачено переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки, відповідно до закону він не буде мати реального переважного права. За орендарями зберігається лише переважне право на продовження договору оренди (укладення договору оренди на новий строк).
Однак, якщо сторони уклали між собою не договір оренди, а договір емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), в якому передбачили переважне право користувача на викуп землі, то таке переважне право, яке ґрунтується на договорі, і зареєстроване в установленому порядку, буде законним та може бути використане.
Анатолій Романюк, адвокат АО «Вдовичен та партнери»
Спеціально для Finance.UA